Bestandsentwicklung

Raum für Veränderung – Bürogebäude müssen vor allem eines können: Sie müssen wandelbar und bedarfsorientiert sein, das (Arbeits-)Leben leichter machen. Durch ein aktives Asset Management lässt sich selbst ein seit Jahrzehnten etabliertes Bürogebäude mitten in Wien aufwerten. Im Citypoint Wien sind im laufenden Betrieb neue, hochmoderne Arbeitsumgebungen entstanden, die ein flexibles Raumangebot für heutige New-Work-Konzepte und -Anforderungen bieten. Auf insgesamt über 24.300 qm Bürofläche, verteilt auf acht Etagen, finden sich offen gestaltete Flächen, die moderne Arbeitswelten ermöglichen.

Durch den Auszug eines Mieters bestand die einmalige Chance, das Potenzial der Immobilie voll zu entfalten und zu nutzen. Im Mittelpunkt der hochwertigen Modernisierung stand die Aufwertung der Mietflächen nach neuesten ESG- und Nachhaltigkeitskriterien.

Ein Teil der Gesamtfläche wurde auf den neuesten technischen Stand gebracht. Zwei bisher getrennte Gebäudeteile wurden barrierefrei miteinander verbunden und gleichzeitig die bisher baulich über zwei Gebäudeteile getrennten Mietbereiche in eine große, flexible und multifunktionsfähige Mietfläche umgewandelt. Durch die geschossweise gebäudeübergreifende Verbindung entstanden großzügige, flexibel gestaltbare Büroflächen von bis zu 1.300 qm. Die technische Ausstattung und die Bedienelemente für zwei Gebäudeteile wurden erneuert. Die Bestandsflächen werden sukzessive umgerüstet. Zur Sicherstellung der vertikalen Erschließung des Gebäudeteils N1 wurde ein weiterer Aufzug eingebaut.  

Ein wichtiges Ausstattungsmerkmal für eine moderne Büronutzung ist die Klimatisierung der Mietflächen sowie die Möglichkeit einer flexiblen Anpassung an das Nutzerverhalten der Mieter. Im Zuge des Refurbishments wurde die Be- und Entlüftung aller Mietflächen auf den neuesten technischen Stand für Büro- und Konferenzräume gebracht.

Grundausbau: durchgeführte Maßnahmen im Überblick

• Rückbau und Entkernung der Gebäudeteile S3 und N1 nahezu bis auf den Rohbau (Fassade bleibt erhalten)
• Einbau eines weiteren Aufzugs in Gebäudeteil N1
• Abbruch des Treppenhauses in S3 und Schaffung eines Treppenhauses in N1 mit ebenerdiger Verbindung zwischen den Bauteilen (Barrierefreiheit)
• Neue Mietbereichszugänge für jede Mieteinheit
• Schaffung von flexiblen Nutzungsmöglichkeiten als Einzel-, Kombi- und Großraumbüro
• Instandsetzung des außenliegenden Sonnenschutzes
• Neue Be- und Entlüftungsanlage für beide Gebäudeteile, Deckenkoffer in der Mittelzone
• Neue Kältezentrale für das gesamte Gebäude inkl. neuer Einhausung auf der Dachfläche
• Kühlung über Deckensegel, dadurch lichte Raumhöhe von 2,80 m für Großraumbüros möglich
• Neue Sanitärkerne und Teeküchen
• Erneuerung der Stark- und Schwachstromverkabelung inkl. Unterverteilungen
• Vollflächige Brandmeldeanlage (keine Sprinkler)
• Ausstattung mit LED-Beleuchtung
• LAN-Verteiler/EDV-Raum mit Fan-Coil in jeder Mieteinheit
• Vorrüstung von Zählern für eine kleinteilige Vermietung
• Anpassung und Erweiterung der bestehenden Gebäudeautomation
• Implementierung von Meteoviva
• Installation einer PV-Anlage auf den Dachflächen

Das Ergebnis:

Bei den Umbaumaßnahmen im laufenden Betrieb setzte Deka Immobilien auf eine ökologische Revitalisierung, um ein hohes Maß an Umweltfreundlichkeit zu gewährleisten:

• Reduktion der CO2 Emissionen um 88 %,
• Senkung des Energiebedarfs um 69 %,
• Verbesserung Gesamtenergieeffizienzfaktor von B auf A.
• Verbesserung BREEAM-Zertifizierung: Das Gebäude City Point Wien punktet bereits heute mit zahlreichen Nachhaltigkeitseigenschaften mit der Bewertung „Exzellent“ (Teil 1). Mit Abschluss des Projekts soll im Rahmen der Re-Zertifizierung der Score für den Gebäudebetrieb (Teil 2) verbessert und ebenfalls „Exzellent“ erreicht werden.

Sanieren, modernisieren, revitalisieren: Gebäude fit für die Zukunft machen – dafür gibt es keine Patentlösung. Die umfassende bauliche Neugestaltung des in die Jahre gekommenen siebengeschossigen Gebäudes TWENTY ONE CENTRAL in der Münchner Innenstadt, Baujahr 1975 mit Teilrevitalisierung 1990, zu einer modernen Mixed-Use-Immobilie steht beispielhaft für den vorausschauenden Asset-Management-Ansatz von Deka Immobilien.

Unter Berücksichtigung des Nachhaltigkeitsanspruchs von Deka Immobilien wurde das Gebäude umfassend energetisch saniert und in allen technischen und baulichen Belangen in eine zukunftssichere Immobilie mit gemischter Nutzung umgewandelt. Die neu gestaltete Fassade entlang der Bayer- und Schillerstraße greift die Proportionen und Materialien der Umgebung auf und gewährleistet damit die Integration des Baukörpers in das umgebende Ensemble, das zum Teil aus Einzeldenkmälern besteht.

Maßnahmen im Überblick

• In den bereits bis auf den Rohbau zurückgebauten Geschossen 2 bis 5 wurde eine Generalsanierung durchgeführt und die Gebäudehülle (Fassade, Flachdächer und Steildach Zweigstraße) wurde energetisch saniert.
• Aufstockung hofseitiger Teilflächen im 4. OG für die Hotelnutzung
• Herausschneiden von zwei Lichthöfen aus der bestehenden Gebäudestruktur im 3. und 4. OG zur Belichtung der Hotelzimmer
• Neue Paneel-Elementfassade entlang der Zweigstraße sowie neue Pfosten-Riegel-Fassade entlang der Innenhöfe und Lichthöfe
• Sonnenschutz und Fahrradstellplätze in den Innenhöfen
• Aufwertung/Begrünung der Terrassen sowie extensive Begrünung der Flachdächer
• Optische Aufwertung und Vergrößerung der bestehenden Eingangsbereiche und Treppenhäuser
• Rückbau der bestehenden Rückkühler und Umstellung auf Fernkälte
• Umrüstung der Beleuchtungsanlage auf LED-Leuchtmittel
• Upgrade der Gebäudeautomation
• Optimierung des natürlichen Lichteinfalls durch deutliche Vergrößerung der Fensteröffnungen vom 2. bis 5. OG
• Verbesserung des Schallschutzes durch Einbau von Prallscheiben
• Sonnenschutz mit zentraler Steuerung
• Neue zweigeschossige vorgehängte hinterlüftete Steinfassade im Sockel- und Arkadenbereich
• Neue hochwertige vorgehängte hinterlüftete Putzfassade in den darüber liegenden Geschossen
• Erneuerung der Schaufensterverglasungen und Türen im Erdgeschoss

Ergebnis

Die umfassende Bestandsentwicklung im Herzen Münchens hat sich ausgezahlt: Potenziale zur Erweiterung der Mietflächen durch Aufstockung und neue Flächenaufteilung wurden optimal genutzt. Das TWENTY ONE CENTRAL wurde nach den neuesten energetischen Standards saniert und revitalisiert und trägt heute stolz eine LEED-Zertifizierung in Gold.

Der vielfältige Mix des Mikrostandorts – Einkaufen, Arbeiten und Übernachten – spiegelt sich auch im Gebäude wider: Moderne Büroflächen, ein urbanes Hotelkonzept, Einzelhandelsflächen und eine 24-Stunden-Zahnklinik machen das TWENTY ONE CENTRAL zu einer begehrten Adresse.

Dass Denkmalschutz kein Hinderungsgrund für eine Revitalisierung unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ist, zeigt das Bürogebäude „Ville L’Évêque“ im Zentrum des 8. Arrondissements von Paris. Nach dem Auszug des Langzeitmieters beauftragte Deka Immobilien das renommierte Architekturbüro Baumschlager Eberle mit der Kernsanierung. Eine Erhaltung der denkmalgeschützten Fassade bei gleichzeitiger Modernisierung in energetischer und technischer Hinsicht sowie ein zusätzlicher Flächengewinn auf allen Etagen sollte das Haus fit für ein „zweites Leben“ machen. Für das „neue“ „Ville L’Évêque“ wurden viele individuelle Lösungen geschaffen, die beim Neubau vor circa 50 Jahren noch keine Rolle gespielt hatten.

Neben dem energieeffizienten Betrieb hatte das Wohlbefinden der Nutzer bei der Planung oberste Priorität. Eine sichtbare Veränderung erfuhr das Gebäude durch die transparente Neugestaltung der Eingangshalle mit den zwei gegenüberliegenden Eingängen von den Straßen Rue Ville L’Évêque und Rue de Surène. Die Verbindung der Eingangshalle mit dem begrünten Innenhof und dem großzügigen Aufenthaltsbereich auf der Dachterrasse sowie die Ausbildung einer eigenständigen Holzkonstruktion vor der Innenhoffassade und auf der Dachterrasse verleihen dem Gebäude einen eigenen Charakter. Dabei dient die gewählte Holzkonstruktion nicht nur als Blickfang, sondern bietet auch zusätzlichen passiven Sonnenschutz. 

Maßnahmen im Überblick

• Rückbau des Bestandsgebäudes auf den Rohbau und Neugestaltung der gesamten Immobilie unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes der Fassade sowie Barrierefreiheit unter Beachtung der gesetzlichen Vorgabe „Code du travail“
• Zusätzliche Schaffung von circa 500 qm Bürofläche
• Neukonzeption des Eingangsbereiches mit moderner hochwertiger Lobby
• Neue Wegeführung und neue Raumhöhen
• Neugestaltung des Innenhofs sowie Realisierung einer neu begrünten Dachterrasse inklusive Regenwasserrückgewinnung zur Bewässerung der begrünten Dach- und Außenflächen
• Neukonzeption und Schaffung innovativer und flexibler Büroflächen und Sanitärbereiche sowie multifunktionaler Serviceflächen und Besprechungsräume
• Erneuerung der haustechnischen Anlagen (wie z.B. durch LED-Beleuchtung, Betriebskostenzähler, Gebäudeautomatisierung) und Aufzüge
• Fahrradstellplätze im Untergeschoss mit Dusch- und Sanitärräumen für die Mieter sowie E-Ladestationen für Elektroautos in der Tiefgarage

Das Ergebnis

Mit der Revitalisierung des in die Jahre gekommenen Gebäudes in prominenter Lage wurde bewiesen, dass eine Sanierung im Sinne von Denkmalschutz und Nachhaltigkeit gut funktioniert.

Die Außenhülle des Gebäudes, Technik im Inneren und die umgebende Infrastruktur erhielten ein zeitgemäßes „grünes“ Upgrade. „Ville L’Evêque“ erfüllt als „HQE Excellent“- und „BREEAM Very Good“-zertifiziertes Gebäude höchste Anforderungen in Bezug auf Funktionalität, Nachhaltigkeit und gesundes Raumklima. Bereits während der umfangreichen Revitalisierungsmaßnahmen wurde das Gebäude mit insgesamt nunmehr rund 4.200 qm Bürofläche vollständig an die Anwaltskanzlei Simmons & Simmons vermietet.

Zu den Stärken von langfristig erfolgreichen Shopping-Centern gehört ihre Fähigkeit, sich zu Plätzen zum Verweilen und Entspannen weiterzuentwickeln. So bleiben sie attraktiv für Kunden und Mieter und werthaltig für die Investoren. Dabei gewinnen hochwertige Gastronomie- und Entertainment-Angebote mehr und mehr an Bedeutung; sie erhöhen die Aufenthaltsqualität, bieten Platz zum Entspannen und dienen als Treffpunkt.

Ein gelungenes Beispiel für ein solches Modernisierungsprojekt ist das 2007 eröffnete Shopping-Center Akropolis im litauischen Kaunas. Um die sehr gute innerstädtische Position des Centers auch für die Zukunft nachhaltig zu sichern, hat Deka Immobilien rund 10 Mio. Euro in eine umfassende Neugestaltung des rund 10.000 qm großen Restaurant- und Entertainmentbereichs investiert.

Maßnahmen im laufenden Center-Betrieb

• Herstellung einer natürlich belichteten Plaza
• Moderne Restaurierung historischer Gebäudeteile/Fassaden
• Akzentuierung der historischen Gebäudesubstanzen
• Ergänzung der teilhistorischen Platzsituation durch zeitgemäße Interpretation historischer Fassaden
• Schaffung einer Vielzahl räumlich-visueller Bezüge (Decken-/Wandöffnungen)
• Verbindung von Innen- und Außenräumen
• Multiple Erschließung aller Bereiche auf Ebene 2
• Aufwendige, zweigeschossige Gestaltung der Shopfronten

Ergebnis

Nach nur 15 Monaten wurde die Umgestaltung der alten Gastronomieflächen zu einer attraktiven Food-Hall abgeschlossen und Ende 2019 folgte die Eröffnung mit einer großartigen Light-Sound-Show. Für kulinarische Vielfalt sorgen 13 neue trendige Restaurants und Café-Konzepte. Anziehungspunkt bildet die 1.200 qm große, lichtdurchflutete Plaza. Hier finden ganzjährig unterschiedliche Events und Veranstaltungen statt. Die Neugestaltung des Gastronomie- und Entertainment-Angebotes hat die Attraktivität des Shopping-Centers sichtbar erhöht und sorgt für zusätzliche Besucherfrequenz.